假卖房、真贷款，名义借款人的还款义务不能免除

以虚假房屋买卖合同办理银行抵押贷款的，房屋买卖合同无效，抵押贷款合同有效。名义借款人仍负有还款义务。

标签：房屋买卖｜虚假按揭｜合同效力

案情简介：2004年，巴某配合开发公司，签订虚假购房合同，据此向银行申请12万元贷款，银行办理抵押权预告登记。2005年，开发公司将该房另售刘某并收取全款。2014年，银行诉请巴某偿还余款10万余元。

法院认为：①巴某系开发公司员工，其无购房意愿，在签订购房合同后，未付首付款，未主张交房，亦未偿贷，而是由开发公司偿还本息。足以证明巴某与开发公司之间购房合同并非双方真实意思表示，而是双方同合意以房屋买卖合法形式达到套取银行贷款目的，该行为扰乱了正常社会金融秩序，依《合同法》第52条第3项规定，房屋买卖合同应认定无效。②银行与巴某所签抵押贷款合同中贷款部分不存在合同无效法定情形，银行请求巴某偿还借款本息有事实根据和法律依据。③依《物权法》第187条规定，建筑物或在建建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。该法第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。本案中，案涉房屋仅办理抵押预告登记，该预告登记并不直接导致担保物权设立或变更，而是银行对将来担保物权设立享有请求权。在银行对案涉房屋并未取得现实抵押权情况下，其主张享有抵押物优先受偿权无法律依据，判决银行与巴某所签借款合同有效，巴某应偿还银行借款本金10万余元及利息。

实务要点：以虚假房屋买卖合同办理银行贷款的，房屋买卖合同无效，贷款合同有效。名义借款人负有还款义务，名义借款人与实际借款人之间的权利义务关系应另行处理。